종부세 1세대 1주택 과세특례｜공동명의·일시적 2주택·상속·지방 저가주택

먼저 답부터

부부 공동명의 1주택은 특례 적용과 미적용을 비교해 선택하고, 1주택과 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 함께 보유한 경우에는 6월 1일 현재 유형별 주택 수 산정 제외 요건을 따로 확인해야 합니다.

신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 2026년 연례 신고 안내문과 2026년 신고기간용 홈택스 운영 화면·미리채움 범위는 2026년 8월 14일 현재 아직 확인되지 않았습니다. 다만 국세청의 일반 합산배제 전자신고 안내 영상은 2026년 3월 4일 공개되었습니다. 실제 제출 전 최신 운영 화면을 다시 확인하세요.

합산배제와 과세특례의 큰 구분부터 필요하면 2026 종부세 9월 신고 결정표를 먼저 확인하세요.

네 가지 특례를 먼저 구분하세요

공동명의 1주택자 특례는 부부가 공동으로 가진 한 채에 1세대 1주택자 계산방식을 적용할지를 선택하는 제도입니다. 반면 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례는 1주택과 법정 특례주택만 함께 보유한 거주자를 1세대 1주택자로 판단하기 위한 주택 수 산정 제외 제도입니다.

공동명의 1주택자는 적용과 미적용을 비교하세요

과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 경우가 기본 신청대상입니다. 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 되고, 지분율이 같으면 부부 합의로 1명을 선택합니다.

국세청 현행 안내의 연령·보유기간 세액공제는 중복 적용할 수 있지만 합계 최대 80%입니다.

따라서 공동명의 특례가 언제나 유리한 것은 아닙니다. 공시가격, 지분, 선택할 납세의무자의 연령과 보유기간을 넣어 두 방식을 비교하세요. 공동명의 고지서 확인은 공동명의 재산세 고지서 납부 안내도 참고할 수 있습니다.

일시적 2주택은 신규주택 취득일과 6월 1일을 확인하세요

1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 신규주택을 대체 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않았다면 주택 수 산정 제외 특례 대상이 될 수 있습니다. 다른 세대원이 주택을 소유하지 않아야 한다는 공통 조건도 확인하세요.

이 3년 규정은 종합부동산세 특례 요건입니다. 양도소득세 비과세의 처분기한과 같은 규정으로 단정하지 마세요. 2026년 사후관리·추징 안내 문구는 9월 연례 안내에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

상속주택은 5년·지분율·지분 공시가격을 나눠 보세요

6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 특례 대상이 될 수 있습니다. 5년이 지난 뒤에도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 해당하는 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)인 경우가 국세청 현행 안내에 포함됩니다.

공동상속이라면 주택 전체 공시가격이 아니라 본인의 지분율과 지분 공시가격을 함께 확인해야 합니다. 상속으로 취득한 조합원입주권·분양권을 통해 사업 완료 후 취득한 신축주택이 포함되는 범위도 공식 안내에서 확인하세요.

지방 저가주택은 가격만 보지 말고 지역도 확인하세요

지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하이면서 법정 소재지에 있는 1주택이어야 합니다. 수도권 밖의 광역시·세종시는 읍·면 지역, 그 밖의 수도권 밖 지역은 모든 지역, 수도권에서는 경기 가평·연천군과 인천 강화·옹진군이 국세청 현행 안내에 제시되어 있습니다.

공시가격 4억원 이하라는 이유만으로 전국 모든 주택이 해당하는 것은 아닙니다. 인구감소지역주택과 준공 후 미분양주택은 별도 특례 유형이므로 이 글의 지방 저가주택 요건과 섞지 마세요.

주택 수 산정 제외는 합산배제와 다릅니다

보조주택을 주택 수에서 제외하는 목적은 납세자를 1세대 1주택자로 판단해 기본공제와 세액공제 등 계산방식을 적용하기 위한 것입니다. 임대주택 합산배제처럼 주택 자체를 과세표준 합산 대상에서 제외하는 제도와는 다릅니다.

추가 주택이 등록 임대주택이라면 종부세 임대주택 합산배제 등록요건에서 별도로 판단하세요.

신청서·첨부서류·홈택스 확인 순서

1. 6월 1일 현재 세대와 주택 보유현황을 확인합니다.
2. 공동명의는 지분·거주자 여부·혼인관계증명서를, 다른 특례는 취득일·상속개시일·지분·공시가격·소재지를 준비합니다.
3. 공동명의 1주택자는 적용/미적용 세액을 비교합니다.
4. 2026년 9월 연례 안내에서 정확한 홈택스 메뉴와 미리채움 자료를 확인합니다.
5. 접수 뒤 신청 내역과 첨부자료를 보관합니다.

국세청 1세대 1주택 특례 요건 확인하기

종부세·재산세 관련 글은 세금 환급 가이드에서도 이어서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

부부 공동명의 1주택자 특례는 언제나 유리한가요?

아닙니다. 특례 적용 시 12억원 기본공제와 연령·보유기간 세액공제를 검토하지만, 미적용 시 부부가 각각 9억원씩 공제받습니다. 공시가격, 지분, 연령, 보유기간에 따라 결과가 달라 두 방식을 비교해야 합니다.

배우자나 다른 세대원이 다른 주택을 보유해도 공동명의 특례를 신청할 수 있나요?

공동명의 1주택자 특례의 기본 대상은 거주자인 부부가 1주택만 공동 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 경우입니다. 특례주택을 함께 보유한 예외는 지분과 납세의무자 규칙을 별도로 확인해야 합니다.

종부세 일시적 2주택의 3년은 언제부터 계산하나요?

국세청 현행 안내는 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지났는지를 봅니다. 양도소득세의 일시적 2주택 규정과 혼용하지 마세요.

상속주택은 상속 후 5년이 지나면 무조건 특례가 끝나나요?

아닙니다. 5년이 지난 뒤에도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 해당하는 공시가격이 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하인 상속주택이 현행 안내에 포함됩니다.

지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하이면 지역과 상관없이 해당하나요?

아닙니다. 공시가격뿐 아니라 법정 소재지 요건을 충족해야 합니다. 수도권 밖 광역시·세종시의 읍·면, 그 밖의 수도권 밖 지역, 경기 가평·연천군과 인천 강화·옹진군 등 현행 범위를 함께 확인하세요.

주택 수 산정 제외 특례를 받으면 추가 주택이 종부세 과세표준에서도 빠지나요?

자동으로 그렇지는 않습니다. 이 특례는 1세대 1주택자 판단에서 주택 수를 제외하는 제도이며, 임대주택 합산배제와 다릅니다. 특례주택의 공시가격 반영 방식은 공식 모의계산과 개인별 자료로 확인하세요.

공식 확인자료

• 국세청 공동명의 1주택자 특례 안내 — 신청기간, 대상, 납세의무자, 계산방식
• 국세청 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 안내 — 일시적 2주택·상속·지방 저가주택 요건
• 국가법령정보센터 종합부동산세법 — 공동명의·1세대 1주택 특례와 법정 신청기간
• 국세청 일반 합산배제 전자신고 안내 영상 — 2026년 3월 4일 공개된 일반 전자신고 안내